НАТАЛИЯ ДОЦЕНКО-БЕЛОУС

Как определить, насколько успешно работают застройщики? Есть ли универсальный механизм определения надежности строительных компаний?

На сегодняшний день одним из критериев определения надежности строительных компаний является наличие кредитного рейтинга самой строительной компании или ее долговых инструментов, выпущенных под финансирование объектов в сфере недвижимости. Уровень кредитного рейтинга долгового инструмента дает возможность спрогнозировать вероятность и своевременность выполнения эмитентом своих обязательств. Процедура рейтингования предусматривает исследование внешней среды деятельности эмитента, включая, в частности, анализ рыночной среды, спроса, потребителей, конкурентов и внутренней среды, в частности, анализ финансово-хозяйственной деятельности, эффективности управленческого и финансового менеджмента, оценку долговой нагрузки, оценку рисков деятельности и способности эмитента их минимизировать; а также анализ инвестиционно-строительной деятельности эмитента, включая анализ опыта деятельности эмитента или группы компаний в сфере реализации строительных проектов, возможность получения эмитентом финансовой и другой поддержки со стороны партнеров по холдингу или группы компаний, своевременность и качество выполненных строительных работ. Одновременно, уровень кредитного рейтинга зависит от качества, однородности и полноты информации, которая подается эмитентом или есть в распоряжении у рейтингового агентства.

Какие конкурентные преимущества есть у рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг»?

В Украине уже вполне сформировалась отрасль рейтинговых услуг – есть правила осуществления такой деятельности, есть надзор за рейтинговыми агентствами со стороны ГКЦБФР, есть также и выбор рейтинговых агентств – регулятором на сегодня признаются оценки уже 4 украинских агентства. В то же время, опыт работы и возможности этих агентств пока отличаются. В этой сфере наше агентство, осуществляющее свою деятельность с 2001 года, имеет практический опыт оценки рисков реализации большого числа строительных проектов в Украине. Важно, что рейтинговые оценки нашего агентства прошли проверку в течение всего экономического цикла – от бурного роста рынка до его падения, повлекшего несостоятельность целого ряда компаний. Подавляющее большинство дефолтов произошло с компаниями, имеющими низкие спекулятивные рейтинги. Наличие проверенной статистики сейчас выгодно отличает нас от новых участников рынка, которым еще предстоит завоевать доверие.

Какие компании привлекали средства для строительства жилой недвижимости путем выпуска целевых облигации? Насколько востребованным был этот инструмент финансирования?

Каких-либо специфических характеристик у предприятий выпускавших целевые облигации не существует. Их выпускали как крупные компании с большим опытом деятельности и большим количеством текущих проектов, так и недавно созданные компании, не имеющие за своими плечами по сути никакого опыта такой деятельности. Действующим законодательством выпуск целевых облигаций был обозначен как законный механизм привлечения средств в строительство жилой недвижимости. Поэтому все компании, которые хотели воспользоваться этим механизмом, могли это сделать, удовлетворив при этом требования, которые выдвигали нормативные положения к эмитентам таких ценных бумаг.

По данным рейтингового агентства, около 30% строящегося жилья в Украине по состоянию на начало 2009 года финансировалось за счет выпуска облигаций (целевых, дисконтных и процентных). Интерес к такому источнику финансирования стал снижаться начиная со второго полугодия 2008года.

Всего агентством «Кредит-Рейтинг» было присвоено 405 рейтингов выпускам целевых облигаций на сумму 32,7 млрд. грн. На сегодняшний день агентство поддерживает 198 рейтингов выпусков целевых облигаций на сумму 19,8 млрд. грн.

Были ли изменены кредитные рейтинги строительных компаний, за последний год?

За последний год рейтинговым агентством «Кредит-Рейтинг» были понижены 19 кредитных рейтингов компаний, работающих в строительной сфере и занимающихся операциями с недвижимостью. Основная причина понижения - это остановка строительных работ по проекту либо их введение с серьезным отставанием от графика, что несет существенный риск несвоевременного выполнения эмитентами своих обязательств. При этом за указанный период были повышены 10 рейтингов компаний, которые проводят деятельность в строительной сфере. Повышение рейтингов было связано с введением объектов строительства в эксплуатацию и началом досрочного погашения целевых облигаций.

Вместе с тем, доля инвестиционных рейтингов в строительном секторе является наиболее низкой по сравнению с другими отраслями экономики и общая тенденция к снижению ранее присвоенных кредитных рейтингов свидетельствует о сохранении невысокой надежности долговых инструментов строительных компаний.

А будут ли дефолты по целевым облигациям в 2010-2011гг.?

В 2010 году строительная область продолжает ощущать последствия кризиса, которые проявились в возникновении проблем с финансированием проектов, обусловленных ухудшением доступа заемщиков к кредитным ресурсам. Указанное ухудшение затронуло потенциальных покупателей недвижимости, вследствие чего уменьшился платежеспособный спрос, а также застройщиков, которые привлекали кредиты для реализации собственных проектов. Если прежде компании имели несколько источников финансирования строительных проектов - собственные средства, средства от продажи недвижимости на этапе строительства и привлеченные средства (преимущественно кредиты от банков), то в 2009-2010 гг. главным источником для дальнейшего финансирования работ выступали средства собственников проектов.

На сегодняшний день более 95% прорейтингованых выпусков целевых облигаций имеют рейтинги спекулятивной категории. При этом за последние два года их доля увеличилась вследствие ухудшения ситуации на строительном рынке Украины.

Агентство ожидает в дальнейшем наступления технических дефолтов по выпускам целевых облигаций, выпущенных для финансирования проектов в сфере недвижимости. По таким выпускам работы ведутся разными темпами, ряд объектов имеют степень готовности более 70%, а ряд проектов находятся на стадии ввода в эксплуатацию. При этом эмитенты параллельно ведут переговоры с инвесторами относительно возможности задержки погашения целевых облигаций (погашение денежными средствами, обмен на новые долговые инструменты и т.д.). Полных дефолтов по выпускам целевых облигаций агентство в ближайшее время не ожидает.

Для предупреждения о возможности технических дефолтов рейтинговое агентство ввело дополнительные характеристики кредитных рейтингов спекулятивного уровня шкалы, которые не только оценивают способность своевременного и полного исполнения эмитентом своих долговых обязательств, а также характеризуют вероятный максимальный срок задержки исполнения обязательств в случае наступления дефолта.

Как Вы оцениваете состояние рынка недвижимости и строительной отрасли в 2010 году?

В строительной отрасли на протяжении 2010г. по-прежнему сохраняется тенденция снижения объемов выполненных строительных работ. Так за январь-октябрь 2010 года объемы строительных работ сократились на 9% к соответствующему периоду прошлого года. При этом темпы падения продолжают ежемесячно замедляться, в частности, в октябре 2010 года наблюдался незначительный прирост объемов выполненных строительных работ к октябрю прошлого года, что было обусловлено освоением ранее выделенных ассигнований на проведение работ в рамках подготовки к ЕВРО-2012.

На сегодня рынок недвижимости продолжает пребывать в состоянии стагнации, что находит свое отражение в незначительном количестве операций купли-продажи объектов жилой и нежилой недвижимости. Кроме сохранения низкого спроса, к основным факторам, оказывающим влияние на развитие строительной отрасли в текущем периоде, остаются также ограниченный доступ к заемному финансированию застройщиков и покупателей недвижимости и недостаточное бюджетное финансирование строительства объектов инженерно-транспортной инфраструктуры.

Какие прогнозы компании относительно инвестиционной привлекательности украинской недвижимости?

Инвестиционная привлекательность украинского рынка недвижимости остается на низком уровне. Для рынка жилой недвижимости это, прежде всего, связано с низким платежеспособным спросом конечных покупателей и ограниченным доступом к ипотечному кредитованию. В таких условиях инвестирование в строительство либо покупку жилья с целью дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду является экономически малоэффективным. Особенно с учетом завышенных цен на недвижимость по отношению к уровню доходов граждан и качеству такой недвижимости.