19 октября 2011 года в Киеве состоялась конференция «Ипотека 2011 – 2012. Новые возможности и перспективы», организованная информационным агентством Cbonds совместно с Украинской национальной ипотечной ассоциацией (УНИА). Конференция была ориентирована на представителей украинских и иностранных банков, осуществляющих ипотечное кредитование, специализированных ипотечных банков и организаций, ипотечных брокеров, девелоперских и строительных компаний, бюро кредитных историй, коллекторских агентств, риелторов, страховых и юридических компаний, а также ассоциаций и фондов, поддерживающих развитие ипотечного кредитования и строительства. Юридическую фирму «Василь Кисиль и Партнеры» на мероприятии представляла старший юрист, адвокат Наталия Доценко-Белоус.
Обсуждая ситуацию на рынке ипотеки в 2011 году, участники рынка активно дискутировали, сравнивая возможности развития ипотечного рынка за рубежом и в Украине. По словам представителей банковского сектора Объемы кредитования в 2011 году, по сравнению с докризисными, упали в 10 раз. И хотя количество банков, которые вышли на ипотечный рынок увеличилось (что является положительным трендом), тем не менее, требования как к заемщикам, так и к самим банкам остаются жесткими. Регулятор обязал финансовые учреждения в обязательном порядке рассчитывать заемщику конечную эффективную ставку. Рынок начал активизироваться, банкиры предлагают от 13-18% со скрытыми и не скрытыми комиссиями, но для того, чтобы объем кредитования увеличивался, ставки должны снижаться – единодушны банкиры. Сегодня ставки по ипотеке у многих банков 15-17%, что уже является неплохим результатом, по сравнению с тем, что было год-полтора назад. Кроме того с 17 октября в Гражданском кодексе впервые урегулировано применение плавающих кредитных ставок. Закон №3795-VI «О внесении изменений в некоторые законодательные акты об урегулировании отношений между кредиторами и потребителями финансовых услуг» предоставил банкам право увеличивать плавающую ставку и обязал снижать ее при определенных обстоятельствах. О данных изменениях клиент должен быть предупрежден в письменном виде за 15 дней до вступления в силу новых ставок. Такое изменение позволяет банкам не подчиняться жестким правилам и выдавать долгосрочные кредиты по более выгодным для обеих сторон условиям. Однако именно снижение ставок обеспечит прирост объема кредитования, а, следовательно, и финансирование строительства недвижимости, - заключили эксперты банковского сектора.
Ключевой проблемой, препятствующей росту объема ипотечного рынка в Украине как строители, так и банки считают множественные правовые коллизии, связанные с регистрацией прав на недвижимость, страхованием, взаимодействием банков и застройщиков, невозможностью реализации отдельных норм законодательства, проблемная задолженность и многое другое.
Тема внесудебного обращения взыскания на недвижимость, которую раскрыла в своем выступлении Наталия Доценко-Белоус, вызвала живую дискуссию аудитории. Г-жа Доценко-Белоус подробно раскрыла особенности и алгоритм действий кредиторов при обращении взыскания на различные типы объектов недвижимости, которые выступают в качестве предмета ипотеки:
- Коммерческая недвижимость, нежилые помещения;
- Жилое помещение;
- Земельный участок;
- Объект незавершенного строительства.
«Наша практика показывает, что решение вопроса об обращении взыскания на недвижимость без решения суда (но с элементами судебных разбирательств) возможно в случае, если объектом залога выступает нежилое помещение, в редких случаях ………», подчеркнула Наталия Доценко-Белоус. В случае ипотеки земельных участков и объектов незавершенного строительство наличие ипотечной оговорки или договора о внесудебном удовлетворении требований ипотекодерждателя не позволит обойтись без судебного обращения взыскания и признания прав собственности на них.
По словам Наталии, ключевыми барьерами при обращении взыскания на предмет ипотеки (здания, сооружения, нежилые помещения) являются:
- некорректно сформулированная ипотечная оговорка;
- невозможность провести техническую инвентаризацию объекта – проводится в случае изменения собственника более чем год спустя регистрации прав на объект;
- комплектность документов (уклонение заемщика от получения уведомления об обращении взыскания на предмет ипотеки), что в большинстве случаев является самым сложным препятствием для банков в осуществлении данной процедуры.
По мнению Наталии Доценко-Белоус к числу основных рисков, связанных даже с успешным прохождением процедур внесудебного обращения взыскания, можно отнести следующие:
- У Ипотекодателя есть формальные основания оспорить зарегистрированное право собственности на нежилые помещения на имя Банка, если БТИ не могли и не проводили текущую техническую инвентаризацию нежилых помещений, что является обязательным в случае, если с момента последнего отчуждения помещений прошло более 1 года.
- На этапе получения из БТИ зарегистрированного правоустанавливающего документа необходимо подготовится к последующим судебным искам со стороны Ипотекодателя в части: оспаривания оценочной стоимости недвижимости, оспаривание факта получения Ипотекодателем/Должником уведомления и т.д.
- Основной проблемой внесудебного алгоритма является тот факт, что не производиться нотариусом государственная регистрация сделки (ипотечного договора) в реестре сделок. С одной стороны законодательство не содержит требования об обязательной регистрации данной сделки (как например, и в случае с договором дарения), а с другой стороны, в реестре сделок не отразится информация об изменении собственника, что гипотетически может негативно сказаться на последующих сделках с недвижимостью. Если же посредством судебного разбирательства ипотекодатель докажет, что требовалась государственная регистрация сделки и вообще подлежал заключению договор об удовлетворении требований кредитора после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (статья 211 ГКУ), тогда будет установлено, что у ипотекодержателя не возникло право собственности на недвижимость (статья 334 ГКУ).
- Наличие самовольных реконструкции/перепланировки в объектах недвижимости, если они будут зафиксированы БТИ в техническом паспорте на нежилые помещения, будут рассматриваться как препятствие к регистрации прав собственности. В случае развития ситуации, таким образом, потребуется легализировать самовольные перепланировки и реконструкции нежилых помещений.
- Невозможность истребовать нежилые помещения у добросовестного приобретателя может повлечь к истребованию убытков у ненадлежащего собственника, если банк будет признан таковым в судебном порядке.
|
