|
Интервью Н.Доценко-Белоус для портала http://building.ua/
1. Может ли быть создан коллапс на рынке в связи с переливом большого объема информации в ведение новой структуры?
Регистрационная реформа стартовала с момента принятия в новой редакции закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» - март 2010 года. В отличие от других реформа, у регистрационной реформы был подготовительный период сроком в два года – период для создания необходимых подзаконных документов, налаживания системы передачи документов и данных. Однако этого не произошло, в том числе и по причине того, что реформа является искусственной и абсолютно не направленной на решение имеющихся проблем. Более того, изначально было понятно, что внедряемое «единое окно» в лице Укргосреестра создаст условия для внутренней конфронтации с органами БТИ, которые внесут свою лепту в блокирование процессов.
Уже сегодня мы можем спрогнозировать следующие риски:
- существенно возрастают риски продажи квартир и прочей недвижимости по фальшивым документам. На текущий момент этому препятствует обязательная текущая инвентаризация недвижимости, предшествующая любой сделки по отчуждению недвижимости, которая позволяет «уведомить» собственника отчуждаемой недвижимости;
- ущемляются права покупателей недвижимости, поскольку их право на приобретенную недвижимость возникают не с момента регистрации сделки, проводимой нотариусом одновременно с нотариальным удостоверением договора, а с момента регистрации возникшего права в Укргосреестре. Таким образом, формируется временной промежуток (с момента удостоверения сделки до момента регистрации права), в течение которого по обязательствам продавца могут быть наложены аресты и прочие обременения на имущество покупателя
С регистрацией прав на земельные участки, ситуация обстоит гораздо хуже, чем с регистрацией прав на недвижимость. С 1 января 2012 года процедура оформления прав на земельные участки преобразуется в двустадийный алгоритм, включающий следующие действия:
Первое действие – формирование и регистрация земельного участка. Формирование земельного участка будет осуществляться посредством открытия Поземельной книги территориальными органами земельных ресурсов с внесением данных в Государственный земельный кадастр. На текущий момент органы земельных ресурсов фактически выполняют регистрацию земельных участков, руководствуясь п.3 Раздела 2 Заключительные и переходные положения Закона N 1878-VI . В свете Закона о кадастре ожидаемый срок реализации этапа составит 14 рабочих дней
Второе действие – регистрация прав на земельный участок. Полномочиями по регистрации любых вещных прав на земельные участки как объекты недвижимости наделяется Государственная регистрационная служба, созданная при Министерстве юстиции Украины в соответствие с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество», Указом Президента Украины №1085/2010 от 9 декабря 2010 года. Порядок регистрации прав на земельные участки с 1 января 2012 года будет регулироваться Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденным Постановлением КМУ №703 от 22 июня 2011 г., вступающим в силу с 1 января 2012 года. Если следовать Постановлению №703, то для регистрации любого вещного права на земельный участок (например, аренда, собственность, сервитут) достаточно следующих документов: правоустанавливающий документ, заявление, документы, удостоверяющие личность заявителя (пункт 33 Постановления №703). Законодательно установленный срок регистрации права на земельный участок составит еще 14 рабочих дней в соответствие со статьей 15 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество».
Внедряемая двустадийная процедура регистрации прав на земельные участки будет запущена с 1 января 2012 года как составляющая реформы системы регистрации прав на недвижимость в Украине. Но уже сейчас очевидно, что для синхронизации процедур, потребуется слаженная работа двух органов, один из которых (Государственная регистрационная служба) никогда данные функции не выполнял. Соответственно можно спрогнозировать возможные сбои и задержки в реализации процедуры регистрации земельных участков и прав на них. Поэтому лицам, заинтересованным в выделении земельных участков, их отчуждении и приватизации, рекомендуется завершить эти действия до 1 января 2012 года, чтобы не попасть в период турбулентности.
2. Может ли произойти так, что Реестр будет заблокирован некоторое время?
Де-факто реестр будет заблокирован, во многом это будет вызвано не отлаженной координацией действий между управлениями земельных ресурсов, БТИ и Укргосреестром. А когда что-либо приобретает дефицитный характер, это дает почву для размножения коррупции в геометрической прогрессии. Если честно очень сложно представить, что в нашем государстве, есть что-то невозможное, если есть кто-то готовый за это платить. Поэтому этот кто-то сумеет как-то зарегистрировать вещные права на недвижимость даже, если технически все будет заблокировано. А вот среднестатистический гражданин или компания будут лишены такой возможности. Последняя надежда еще не умерла, что ближе к 1 январю 2012 года произойдет чудо и срок вступления в силу ряда положений закона № 1878-VI, с которыми связана регистрационная реформа перенесут.
3. Может ли произойти потеря информации из реестра в процессе его передачи?
Утрата информации из реестров – это служебное преступление, даже, если это произойдет по неосторожности. Учитывая глобальность процесса, который должен произойти, и фактически еще не был запущен, а также имеющийся опыт утраты данных (по земельным участкам в Киевской области), этот риск может иметь место.
4. Реформа системы регистрации прав в целом – это позитивный тренд?
Регистрационная система – это фундамент общественной стабильности, поскольку, она так или иначе затрагивает интересы каждого гражданина или лица.
Любое неосторожное вмешательства в систему собственности со стороны государства может повлечь за собой не только риски для конкретного субъекта, но и утрату доверия к системе в целом и государству, которое не способно обеспечить и гарантировать защиту собственности. Поэтому такие концептуальные реформы должны происходить эволюционного путем постепенного искоренения тех или иных злоупотреблений, на фоне, конечно, общей борьбы с коррупцией в государстве. Украинская регистрационная реформа направлена на уничтожение того, что было сформировано десятилетиями еще за Советский период, и создание чего то, что, почему то работает в Грузии, но не заработало, например, в Российской Федерации. К сожалению, регистрационная реформа в текущем ее формате – это очередное бездумное наследование опыта Грузии в вопросах регистрации прав собственности без анализа исторических предпосылок ее формирования.
На мой взгляд, регистрационная реформа – это мощнейший удар по инвестиционной деятельности в Украине, которая нуждается в стабильных, прозрачных законодательных условиях. Как не абсурдно, это может прозвучать, но в таких условиях многим придется задуматься о страховании своего вещного прав, как это делают в США, где высок риск утраты этого права, в случае недобросовестности одной из сторон сделок.
|