Наталия ДОЦЕНКО-БЕЛОУС – является адвокатом юридической фирмы "Василь Кисиль и Партнеры". Best Lawyers 2012 удостоили адвоката Наталию Доценко-Белоус званием "Юрист года" в области недвижимости (http://www.bestlawyers.com/lawyers/natalia-a-dotsenko-belous/104307/).
ИНТЕРВЬЮ
Вопрос: Наталья скажтие пожалуйста какие инструменты сегодня самые перспективные для привлечения средств на строительства от физ. и юр. лиц.
Спасибо большое !
Ответ: Самые перспективные, простые и удобные (без посредников, без нотариусов, без ТЦБ и без регистрации в НКЦБФР) – это форвардные контракты.
Вопрос: Учитывая письмо от минюста «Щодо здійснення інвестиційної діяльності у сфері будівництва з використанням заставних» (а также другие всякие опасения), можно ли произвести оплату, после принятия объекта строительства в эксплуатацию путем отчуждения покупателю помещения в обмен на закладную на основании договора мены или же по договору купли-продажи путем оплаты в виде закладной, по согласию сторон. При этом в договоре стороны прописывают что изучили ЗУ «Об ипотеке» и знают свои права и обязанности.
Вопрос №2: При вышеуказанной схеме застройщику (собственнику) передаётся уже закладная голубого цвета? Т.е. до данной операции, её надо поменять с розовой на голубую?
СПАСИБО !
Ответ: Если закладная была выдана до 29.06.2010 г. N 2367-VI (период законной выдачи закладных под имущественные права), то мена является закономерным завершением принятых Сторонами обязательств и не противоречит законодательству.
Важный нюанс – закладная изначально выдается под договор ипотеки имущественных прав, и в ее условиях фиксируется ОНС как совокупность имущественных прав на будущую квартиру. А на этапе мены (если объектом мены является готовое жилье, право собственности на которое зарегистрировано в БТИ), имущественных прав уже нет, поскольку есть готовая недвижимость, под ипотеку которой закладная не выдавалась. Замена закладной с одного бланка на другой законодательно не предусмотрена и соответственно не допускается. Если внести изменения в ипотечный договор, изменив предмет ипотеки с имущественных прав на строящуюся квартиру на готовую квартиру, то появляются основания аннулировать ранее выданную закладную (розовый бланк) и выдать новую закладную (голубой бланк). Но это очень сложно сделать технически, а еще сложнее донести до инвестора….
Поэтому компании, с которыми мы работали, использовали договоры мены имущественных прав на квартиру на закладную. То есть мена происходит после принятия в эксплуатацию объекта, но до момента государственной регистрации права собственности. В соответствие со статьей 331 ГКУ, недвижимость появляется после регистрации прав на нее. Соответственно, если мена происходит до ввода в эксплуатацию, то отсутствует проблема «действительности» закладной, выданной под ипотеку имущественных прав.
Вопрос: Подскажите, пожалуйста, есть ли какие-то дополнительные риски для Инвестора, если структура сделки в денежном выражении представлена как 30% стоиомсти недвижимости - стоимость имущественных прав, 70% - опционных сертификатов? Или не существует установленных нормативов и все зависит от желания\возможности налоговой оптимизации у Застройщика? Спасибо заранее!
Ответ: Нормативов и утвержденных соотношений премия-стоимость базового актива нет. Риск инвестора – потеря 70% средств, оплаченных как премия
|