|
Изначально на страницах многоуважаемого издания хотелось бы выразить законодателю благодарность в контексте принятого Закона Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (далее - Антикризисный закон). Благодарность за то, что впервые на законодательном уровне указан прогнозируемый период финансового кризиса - до января 2012 года (статья 3 Антикризисного закона). Благодарность за то, что лица без особого места жительства смогут воспользоваться государственной поддержкой при строительстве жилья (оплата первого взноса государством или предоставление льготного ипотечного кредита)[1], а средний класс может готовиться к приближающемуся инфляционному процессу как следствию обильных бюджетных поступлений для целей государственной поддержки[2]. И отдельную благодарность от застройщиков за признание кризиса обстоятельством непредвиденной силы[3] и за 18 месяцев для беспрепятственного приостановления строительного проекта и принятия решения о том, в каком направлении выводить средства[4].
В число столь знаковых процессов, за которые очень хочется поблагодарить законодателя, вполне возможно в ближайшем будущем можно будет включить законодательные ухищрения по упрощению разрешительных процедур в строительстве жилья, если они не утратят актуальности. При этом первым ухищрением законодателя является необычное разрешение вопроса о сфере применения Закона, которая якобы сведена к строительству жилья (преамбула, название). На первый взгляд жилье ассоциируется с квартирами в многоквартирных жилых домах, но после изучения статьи 389 ГКУ очевидным становится, что жилье - это не только квартиры, но и жилые дома (индивидуальные коттеджи), а также помещения, предназначенные и пригодные для постоянного проживания (к примеру, апартаменты). Таким образом, анализируемое усовершенствование разрешительных процедур затронет не только застройщиков, реализующих проекты строительства многоквартирных жилых домов, но и всех тех, кто сможет обосновать, что создаваемая ими недвижимость получит статус жилья.
От земельного аукциона...
Росно спустя три месяца после вступления в силу закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о содействии строительству» (14 октября 2008 года), законодатель умудряется в очередной раз подвергнуть усовершенствованию земельные вопросы (14 января 2009 года), в результате чего мы получаем:
Первое ухищрение. Требование о возобновлении договоров аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, отведенных под строительство многоквартирных жилых домов (в том числе со встроено-пристроенными помещениями социального назначения) на тех самых условиях, и на те самые сроки, которые были предусмотрены этими договорами в порядке, установленном законодательством. Как и все многообещающее, на первый взгляд, норма позволяет застройщикам сохранить прав на осваиваемый земельный участок в условиях прекращающейся аренды, но при более детальном анализе получается иначе:
? Понятие «пролонгация (продление)» договора и «возобновление договора в порядке, установленном законом» не являются тождественными. Если пролонгация подразумевает автоматическое продление действия договора (статья 284 ХКУ), не требующее от сторон дополнительных действий, то возобновления договора в порядке, установленном законом, подразумевает заключение сторонами нового договора аренды в порядке, предусмотренном законодательством, но на тех самых условиях, которые были определены изначально (статья 33 Закона Украины «Об аренде земли»). Установленный законодательством порядок возобновления (перезаключения) договора аренды в этом случае не будет предполагать проведения аукциона на приобретение права аренды, поскольку земельный участок обременен недвижимым имуществом - объектом незавершенного строительства (начаты строительно-монтажные работы) согласно статье 134 ЗКУ. В то же время для возобновления действия договора аренды заинтересованном лицу- арендатору потребуется: (а) обратится в орган местного совета (если земельный участок находится в пределах населенного пункта) или соответствующую администрацию (земельный участок -за пределами населенного пункта) с ходатайством о возобновлении действия договора аренды; (б) получить решения органа местного самоуправления о возобновлении действия договора аренды; (в) на основании полученного решения обеспечить разработку технической документации по договору аренды земельного участка[5]; (г) заключить договор аренды и обеспечить его регистрацию в органах земельных ресурсов.
? Не менее спорным остается вопросов коммерческой целесообразности возобновления договора аренды. При возобновлении договора аренды следует понимать, что размер арендной платы будет от 3 до 12 % от нормативной денежной оценки земельного участка[6], что в условиях мирового финансового кризиса не для всей застройщиков является посильной ношей. В то время, как для многих долгожданным является прекращение действия договора аренды земельного участка, что позволит заменить обременительные арендные платежи на земельный налог 1% (в населенных пунктах) и 5% (за пределами населенных пунктов), а также приостановить строительный проект. И главное, что при этом застройщик не подвержен риску утраты прав на земельный участок, ведь на нем располагается объект незавершенного строительства, который в судебном порядке можно признать объектом недвижимого имущества и воспользоваться статьями 120, 134 ЗКУ для получения в последующем прав на него без конкурса.
Таким образом, кажущиеся преимущества арендного возобновления носят достаточно спорный характер, поскольку в имеющихся условиях застройщику, начавшему осуществлять строительно-монтажные работы гораздо интереснее утратить право на землю... временно.
Второе ухищрение. Технический паспорт на земельный участок должен быть изготовлен до проведения аукциона и за счет местного или государственного бюджета с последующей передачей победителю после заключения договора. Открытым вопросом остается наличие у органов местного самоуправления средств для изготовление технических паспортов, включающих землеустроительную документацию, до проведения конкурса.
Третье ухищрение. В случае реконструкции или капитального ремонта автомобильных дорог, железнодорожных колей, линий электропередач, связи, трубопроводов, прочих линейных коммуникаций разрешение на выполнение строительных работ без предоставления документа, который удостоверяет право собственности или право пользования земельным участком. Мы уже говорили об уникальном инвестиционном потенциале автомобильных дорог и о безграничности или «беспредельности» такого вида строительства как «реконструкция». Итак, данное нововведение должно стать актуальным, в первую очередь, для инвестором, заинтересованных в строительстве и приобретении в собственность автозаправочных станций, складских комплексов, отелей и прочих объектов придорожной инфраструктуры. Создание указанных объектов, как правило, происходит в процессе реконструкции существующих автомобильных дорог, учитывая тот факт, что автомобильная дорога - это целостный имущественный комплекс, включающий объекты дорожной инфраструктуры, а реконструкция предполагает не только изменение технико-экономических показателей существующих объектов, но и создание новых (все тех же инвестиционно привлекательных объектов дорожного сервиса). Таким образом, напрашивается логическое умозаключение, что без прав на земельный участок можно осуществлять строительство объектов дорожного сервиса при реализации проекта реконструкции автомобильной дороги. Более того, данная норма устраняет необходимость выкупа земельных участков частной собственности в связи с общественными нуждами (строительство автомобильной дороги), порядок которого не урегулирован, что приводит к невозможности реализовать ряд проектов государственного значения (например, строительство окружной дороги вокруг города Киева, строительство автомобильных дорог в контексте проведения футбольного матча Евро-2012). Единственной задачей для реализации указанных проектов без прав на земельный участок является оформление строительного проекта на «реконструкцию существующего участка автомобильной дороги с ее расширением продлением». Только вот непонятным остается, как данное нововведение, решающее проблемы общегосударственного значения, воспримут собственники земельных участков, через которые будут проходить автомобильные дороги, реконструируемые без оформления прав на земельный участок.
Четвертое ухищрение. Земли обороны разрешено использовать для строительства объектов социально-культурного назначения, социального и доступного жилья (статья 4 Закону Украины "Об использовании земель обороны"). Землями обороны являются земли, предоставленные для размещения и постоянной деятельности военных частей, учреждений, военно-учебных заведений, предприятий и организаций Вооруженных сил Украины, прочих военных формирований, созданных в соответствии с законами Украины. Напомним, что до 14 января 2009 года земли обороны могли использоваться физическими и юридическими лицами в исключительных случаях для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота и заготовки сена.
Однако, несмотря на столь жесткое и категоричное ограничение по целевому использованию земель обороны, украинский инвестор на протяжение последних пяти лет безуспешно пытался создавать на этих землях жилые объекты на основании договоров о паевом участии, что в итоге приводило к судебному завершению проекта (например, Постановление Верховного Суда Украины от 26 июня 2007 г. по дело N 336/10-05). И суд был единогласен - статьей 4 приведенного Закона определен исчерпывающий перечень способов использования земель обороны в хозяйственных целях. Использование земель обороны для жилой застройки действующим законодательством не предусмотрено.
И вот теперь долгожданное право на жилую застройку земель обороны появилось, но в достаточно урезанном виде - только объекты социально-культурного назначения, социальное и доступное жилье.
... через разрешительные процедуры...
Разрешив некоторые земельные вопросы, законодатель предпринял попытку снять излишнюю финансовую нагрузку с застройщика, которая этот раз ознаменовалась следующими новациями:
1) Отмена 3% отчисления на развитие материально-технической базы пожарных частей, которое подлежало оплате застройщиками при осуществлении нового строительства. При этом застройщикам предлагается морально подготовиться к тому, что отчисления на развитие материально-технической базы пожарных частей, останутся, но в виде благотворительных пожертвований, как это уже апробировано в Киеве (Решение Киевского городского совета от 16 декабря 2005 года N 609/3070).
2) Инженерные сети, коммуникации, создаваемые застройщиками за свой счет на выполнение технических условий, подлежат передаче специализированным учреждениям на компенсационной и договорной основе, а не бесплатно, как это практикуется на текущий момент. Создание инженерных сетей и коммуникаций является одним из распространенных обязательств, закладываемых в технические условия на строительство объектов недвижимости. Поэтому по состоянию на 14 января 2009 года, когда возникает возможность требовать компенсацию, существует риск, что отменять ранее выданные технические условия, также как и обязательства, предусмотренные в них, никто не будет, да и заключать договор, предусматривающий компенсацию расходов застройщика на создание указанных объектов, вряд ли согласятся ... до выхода соответствующего постановления КМУ, как это предусмотрено пунктами 9, 10, 14 Антикризисного закона. В такой ситуации застройщику имеет смысл прибегнуть к судебной защите своих прав, обязав специализированную организацию произвести компенсацию понесенных застройщиком и документально подтвержденных расходов, и принять построенные сети на баланс. Иным способом защиты для застройщика может стать доказывание в судебном порядке того факта, что предусмотренные исходными данными (техническими условиями) обязательства по созданию сетей являются требованиями по паевому участию заказчиков в развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры населенного пункта в соответствии со статей 27 Антикризисного закона. В этом случае заказчику удастся уменьшить размер последующих паевых отчислений на сумму построенной инфраструктуры.
3) Из полномочий Киевского городского совета исключено право на установление нормативов паевого участия в развитии инженерно-транспортной инфраструктуры. Увы, данная норма не имеет обратного действия, соответственно на нормативы, установленные КГС по паевым отчислениям в Решение КГС от 17 января 2008 года N 3/4475, она не будет иметь воздействия. Другое дело, что теперь КГС будет лишен права пересмотреть нормативы и произвести многократное их увеличение.
4)Впервые во всеукраинском законодательном поле определен правовой статус ранее негласной, но обязательной процедуры, как утверждение проектно-сметной документации архитектурно-градостроительным советом. Законодатель запретил требовать от заказчиков строительства решения архитектурно-градостроительных советов для дальнейшего рассмотрения и согласования проектной документации, придав им рекомендационный характер. Но, как и любая востребованная норма, норма о рекомендательном характере протоколов заседания архитектурно- градостроительных советов получила ряд исключений. Так для утверждения проектов объектов архитектуры, расположенных в исторических частях города, в исторических ареалах, на магистралях и площадях общегородского значения, проектов высотных домов и сооружений, обязательным является рассмотрение их архитектурной части на заседании архитектурно-градостроительного совета. На первый взгляд, перечень исключений незначителен, всего лишь четыре позиции, но учитывая неоднозначную ранее неприменяемую терминологию, он может быть существенно расширен. Так, понятие «высотного здания и сооружения» украинскому законодательству не известно, поскольку строительные нормы оперируют понятием «многоэтажные здания и сооружения» (ДБН В.2.2-15-2005, ДБН В.2.2-9-99 При этом объект получает статус многоэтажного здания при наличии трех и более этажей. Соответственно у застройщиков, питающих иллюзию в части того, что обязательное АГС коснется только проектов экспериментального строительства, явно преувеличенное и следует ожидать, что АГС станет обязательной для проектов высотного строительства, включающих все объекты высотой более трех этажей (как жилого, так и нежилого фонда).
5) Законодатель предпринял «попытку №5» для усовершенствования паевых отчислений заказчиков в развитие инженерно-транспортной инфраструктуры. В этот раз усовершенствования коснулись не только снижения размера отчислений (на 1% для жилых проектов), и не только базы его начисления (от рыночной стоимости к проектно-сметной стоимости), но момента возникновения обязательств застройщика по паевому участию и сроков их выполнения. Так, застройщикам предоставлено право на оторочку и рассрочку платежей паевого участия, но не более 1 месяца после принятия в эксплуатацию. В результате комплексного анализа этих норм, некоторым заказчика покажется целесообразным отсрочить обязательства по оплате паевого участия на период - после принятия в эксплуатацию объекта, а после завершения кульминационного момента - получения свидетельства о соответствии, избежать и вовсе оплату паевого участия, обратившись в суд о признании прав собственности на вновь построенную недвижимость за определенными инвесторами или за застройщиками. Такой подход при решении «проблемы паевого участия» уже не первый год опробован заказчиками, но у него всегда сохранялся единственный дефект - наличие в техническом паспорте на объект «*не принятый в эксплуатацию», поскольку принятию объекта в эксплуатацию предшествовала проверка факта оплаты заказчиком паевого участия. Теперь, учитывая право на отсрочку оплаты паевого участия, для многих из застройщиков вновь актуализируется вопрос признание прав собственности на введенный в эксплуатацию объект не через БТИ или органы местного самоуправления, которые потребуют доказательств оплаты паевого участия, а через суд.
Однако при принятии окончательного решения об оплате паевого участия или о признании права собственности на завершенный строительством объект в судебном порядке не обходимо учесть, что базис для расчета паевого участия существенного видоизменено. Для определения базы для взимания паевого участия следует общей сметной стоимости строительства (реконструкции) объекта градостроительства, определенной в соответствии с ДБН Д.1.1-1-2000, отнять расходы на приобретение и отвод земельного участка, освобождение строительной площадки от зданий, сооружений, инженерных сетей, сооружений и транспортных магистралей.
6) Определены условия, при выполнении которых иностранное юридическое лицо может получить разрешение на выполнение строительных работ: (А) привлечение не менее 90% граждан и юридических лиц Украины; (Б) использование не менее 50% отечественных изделий и материалов. Однако открытым вопросом остается толкование термина «иностранное юридическое лицо». Если за основу толкования брать нормы Земельного кодекса (например, статью 82 ЗКУ), то к числу иностранных юридических лиц относятся также совместные предприятия.
7) Законодатель создал предпосылки для расширения перечня проектов для утверждения, которых не требуется позитивное заключение государственной строительной экспертизы. Напомним историю и последствия этого эволюционного процесса. С 1 января 2007 года законодатель существенно сузил перечень проектов, которые не требуют прохождения экспертизы, ограничив их только строительством жилья по проектам повторного использования, ремонт и техническое переоснащение домов и зданий I и II категории сложности; создание объектов производственного назначения согласно перечню, утвержденному Постановлением КМУ от 31 октября 2007 г. N 1269 (Закон от 16 мая 2007 года N 1026-V). Это привело к тому, что проекты, ранее не требующие экспертизы (например, проекты перепланировки квартир, реконструкции крыш жилых домов, пристройки или расширения на первом этаже балконов и т.д.) вдруг оказались перед требованием о ее прохождении, к чему явно не были готовы и заказчики и территориальные отделения Госстройэкспертизы. Но ровно через год, осознав неэффективность регулирование на уровне закона вопросов освобождения тех или иных проектов от госстройэкспертизы, законодатель вновь делегировал КМУ право на утверждение перечня проектов, не требующих госстройэкспертизы. Соответственно имеет смысл ожидать, что в ближайшем будущем законодатель реанимирует Приказ Госстроя от 12 ноября 2003 года N 187.
Таким образом, законодатель не столько упростил разрешительные процедуры в строительстве, сколько продемонстрировал застройщикам скрытые возможности по их преодолению.
... до принятия объекта в эксплуатацию
С 1 января 2009 года застройщики ощутили себя не только в новых экономических условиях, но и в условиях неопределенности относительного того как будет происходить и чем будет оформляться процесс принятия завершенных строительством объектов. Причиной тому стало противоречие между нормами Закона о содействии и Постановления КМУ от 8 октября 2008 г. N 923, направленных на урегулирование вопроса принятия завершенного строительством объекта в эксплуатацию, а также расхождений в сроках, вступления указанными документами в силу. Так, Закон о содействии предусматривал изменение порядка принятия объекта строительства в эксплуатацию и замену акта о принятии объекта строительства в эксплуатацию на сертификат соответствия с 14 октября 2009 года. В то время, как постановление КМУ №923 вступало в силу с 1 января 2009 года и предполагало, что оформление результатов принятия объекта в эксплуатацию, должно оформляться свидетельством о соответствии. Данное противоречие было успешно устранено благодаря изменениям, внесенным Антикризисным законом.
В результате разрешения противоречий, вызванных чрезмерными усилиями законодателя, застройщики получили следующее:
1. Одностадийную процедуру принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов. Если до 1 января 2009 года принятие в эксплуатацию объекта предполагало двостадийную процедуру, включающую рабочую и государственную комиссию, то с указанной даты принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов будет осуществляться только приемной комиссией. Несмотря на утрату приемной комиссией статуса «государственной», в ее состав продолжат входить представители от государственной власти, только в измененном составе. В состав приемной комиссии будут входить представители заказчика, генерального проектировщика, страховой компании (если она привлекалась), генерального подрядчика, инспекции госархстройконтроль. Право возглавить приемную комиссию предоставлено либо заказчику, либо генеральному подрядчику, либо привлекаемой страховой компании. Таким образом, из состава приемной комиссии исключены представители органов санитарно-эпидемиологического и государственного пожарного надзора, эксплуатирующей организации.
Создание приемной комиссии отнесено к компетенции соответствующей инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, которая выдала разрешение на выполнение строительных работ. Таким образом, от влияния на процесс принятие в эксплуатацию объекта строительства частично устранены представители органов местного самоуправления. Данное нововведение неоднозначно воспринимается застройщиками.
2. Приемная комиссия должна обеспечить проверку готовности объекта к эксплуатацию не позже, чем в течение 10 рабочих дней, вместо ранее предусмотренных 30 дней. Если задаться вопросом как приемная комиссия сможет в течение трехкратно сокращенного срока обеспечить проверку объекта, то ответ мы найдем ответ в изменении круга аспектов, которые требуют проверки. Так из полномочий комиссии исключена проверка производственной документации (по сути, целого ряда томов из рабочей документации), но при этом обязанности комиссии дополнены проверкой инженерно-технических решений (раздела стадии «Проект» проектно-сметной документации) и проверкой смонтированного инженерного, технологического оборудования.
3. Перечень документов, которые заказчик обязан предоставить приемной комиссии, также претерпел изменений. Если до 1 января 2008 года предоставляемая для проверки объекта документация составляла 33 документа (Приказ Госстроя от 27 января 2005 года N 21), то с 1 января 2009 года она сокращена до 8 документов (Постановление КМУ N 923). Из числа, предоставляемых документов, исключены акты принятия отдельного вида работ, справка БТИ, архитектурно-технический паспорт на объект. Но теперь до момента принятия объекта в эксплуатацию каждому без исключений застройщику придется обеспечить проведение исследования качества питьевой воды, почв, атмосферного воздуха, результаты которого полнили список обязательных документов для передачи приемной комиссии.
4. По результатам проверки архитектурных, конструктивных, инженерно-технических решений законченного строительством объекта согласованному проекту, приемная комиссия составляет акт готовности/неготовности объекта к эксплуатации. И на основании акта готовности объекта к эксплуатации инспекция Госархстройконтроля в течение двух дней со дня его подписания выдает заказчику свидетельство о соответствии построенного объекта проектной документации (далее - свидетельство). Обращаем Ваше внимание, что с 14 апреля 2009 года для получения свидетельства заказчику придется предоставлять не только акт готовности, но и проектно-сметную документацию (правда, совсем не понятно в каком объеме, но предельно понятно, что нести расходы на дополнительный экземпляр проектной документации придется многим настройщикам, ограничившихся 4 экземплярами документации в соответствии с ДБН). Форма свидетельства и акта готовности утверждена Приказом Министерства регионального развития и строительства Украины №575 от 10 декабря 2008 года. По сравнению с актом свидетельство носит достаточно упрощенную форму, из него исключены характеристики объекта, его инвестиционная стоимость. Информация по исключенным аспектам нашла свое отражение в типовой форме акта готовности. Более того, акт готовности теперь должен содержат достаточно подробную информацию о всех субподрядчиках, которые брали участие в проектировании и строительстве объекта.
5. Датой принятия объекта в эксплуатацию теперь будет дата регистрации свидетельства инспекцией ГАСК, в то время как до 1 января 2009 года такой датой было утверждение акта принятия в эксплуатацию завершенного строительством объекта государственной приемной комиссией. Мы полагаем, что эта дата будет совпадать с датой выдачи свидетельства, поскольку Постановление не конкретизирует порядок и сроки регистрации свидетельства инспекцией ГАСК.
6.Свидетельство должно стать основанием для оформления права собственности на объект. Логичное завершение и красивая аналогия с ранее существовавшей процедурой, но только одно упущение. Перечень документов на основании, которых производится оформление право собственности на недвижимость, исчерпывающе определен статьей 19 закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». В исчерпывающем перечне отсутствует свидетельство о готовности и продолжает сохраняться акт принятия в эксплуатацию завершенного строительством объекта. Указанная коллизия вполне возможно станет отказом для оформления правоустанавливающего документа (до 14 апреля 2009 года), ведь речь в такой ситуации идет о противоречии норм подзаконного нормативного документа нормам закона. Ситуация может усугубиться с 14 апреля 2009 года, с даты вступления в силу измененной редакции статьи 30-1 закона Украины «О планировании и застройки территорий», согласно которой свидетельство - это не правоустанавливающий документ, а лишь документ, который удостоверяет соответствие законченного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам. С 14 октября 2009 года коллизия, вероятно, тоже не будет устранена, поскольку статья 30-1 Закона Украины «О планировании и застройки территорий» снова изменит свою редакцию в соответствие с Законом о содействии, и тогда основанием для оформления прав собственности на объект станет ни свидетельство, ни акт, а сертификат соответствия, определенный как правоустанавливающий документ.
В случае стабильности действующего законодательства описанный порядок принятия в эксплуатацию будет действовать до 14 октября 2009 года, после чего он будет снова кардинально изменен в соответствии с Законом о содействии (в силу законодательной «безалаберности»). Октябрьские изменения 2009 должны будут «революционно» перевернуть все с ног на голову следующим образом:
? Свидетельство соответствия будет заменено сертификатом соответствия;
? Появятся пока еще несуществующие основания для отказа в выдачи сертификата, а соответственно и сама возможность отказа. Основания для отказа, как и сам отказ, явление явно надуманное, ведь сертификат-свидетельство является лишь формальным подтверждение принятия объекта в эксплуатацию, которое фактически производится на основании акта готовности
Такая законодательная безалаберность объясняется тем, что вместо того, чтобы изменить пункт 18 закона о содействии и дату его вступления в силу, законодатель внес изменения в статью 31-1 Закона о застройке, что само по себе никак не влияет и не отменяет норму, введенную ранее принятым законом, которая еще не вступила в силу. Поэтому нам остается верить, что до октябрьских изменений 2009 законодатель ситуацию не доведет, и своевременно внесет коррективы в пункт 18 Антикризисного закона.
Н. Доценко-Белоус
[1] Часть 1,2 статьи 4 Антикризисного закона
[2] Статья 2 Антикризисного закона
[3] Часть 8 статьи 3 Антикризисного закона
[4] Часть 4 статьи 3 Антикризисного закона
[5] Статья 56 закона Украины «О землеустройстве»
[6] Статья 21 Закона Украины «Об аренде земли»
|
