|
2 марта 2009 года Президентом Украины был подписан закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно усовершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья»), принятый Верховным Советом Украины 18 декабря 2008 года.
1. Риски для застройщика
Принятый закон направлен на уничтожение финансово-кредитных механизмов в строительстве и застройщиков, которые вынуждены применять эти механизмы.
Подтверждением этому являются следующие положения (нововведения) принятого закона:
- Внедряются дополнительные разрешительные процедуры в виде обязательной регистрации в инспекции ГАСК, и публикации проектной декларации. Предложенное нововведение идет явно в разрез с декларируемым принципом об упрощении и удешевлении разрешительных процедур в строительстве.
- В случае нарушения сроков строительства, определенных в проектной декларации, доверитель приобретает право на досрочный выход из ФФС с возвратом всех вложенных средств в течение 15 календарных дней (дополнение к статье 18 Закона). Для большинства застройщиков, которые были вынуждены временно приостановить реализацию строительных проектов, данная норма станет началом конца, поскольку кто удержит доверителей от соблазна выйти и вернуть вложенные средства, за которые в ближайшее время можно будет приобрести недвижимость другого класса. Однако при отсутствии свободных средств у застройщика, их возврат станет невозможным и это приведет к паническим настроениям и возбуждению дел о неплатежеспособности застройщиков. В конечном итоге обесценившиеся объекты с обременениями в виде кредиторов будут приобретаться за бесценок не доверителями, а заинтересованными стратегическими инвесторами. Не объяснимым остается тот факт, почему именно для ФФС разрешен досрочный выход доверителей, в то время как выход инвесторов из остальных механизмов был запрещен с 14 января 2009 года в связи с вступлением в силу Закона №800 от 25 декабря 2008 года.
- Застройщиков обязали уведомлять управителей о всех обязательствах, принятых перед третьими лицами, а также предоставлять управителю регулярную отчетность.
- В случае, если застройщик в пятнадцатидневный срок не возвращает средства управителю (по его требованию) в связи с уменьшением подтвержденного объема заказа, управитель вправе обратить взыскание на имущество застройщика (дополнение к статьи 16 Закона)
2. Риски для доверителя
На наш взгляд, доверители в ближайшей перспективе смогут оценить весь рейдерский потенциал фондов финансирования строительства, усовершенствованный в связи с принятием законопроекта. О сомнительном и рекламном характере предложенных усовершенствований свидетельствуют следующие нововведения:
- застройщик, создающим ФФС при участии управителя, может быть лицо, не имеющее прав ан земельный участок, но имеющее лишь договор с землепользователь. Соответственно в этом случае все гарантии доверителя будут поставлены в зависимость от действительности указанного договора, с которым доверителей не предполагают ознакомить.
- не только выход, но и вход в ФФС для доверителя стал платным, придется оплатить 5% вознаграждение управителю (изменения к статье 21 Закона);
- управитель получил право в одностороннем порядке откреплять доверителя от объекта инвестирования за нарушение договора об участие в ФФС;
-управитель не несет ответственности своим имуществом за управление привлеченными средствами;
- законопроектом сняты ограничения на средства доверителей, пребывающие в управлении у управителя, а также на количество объектов, финансирование которых может осуществляться через один ФФС;
- на доверителей возложили дополнительную финансовую нагрузку в виде обязательного страхования имущественных рисков. Наступление имущественных рисков гораздо менее вероятно, чем наступление финансовых рисков, о страховании которых многие говорят как о надежном способе защиты интересов инвесторов строительства. Возможно именно потому, что имущественные риски маловероятны, их страхование и сделали обязательным для реанимации страховых компаний;
- в случае возбуждения дела о неплатежеспособности застройщика, доверители лишены права на вступление в процесс в качестве кредиторов для защиты своих прав, этим правом (но не обязанностью!) обладает только управитель.
Закон в некотором смысле является уникальной законодательной попыткой усовершенствовать правовой и финансовый статус управителя, путем ущемления интересов доверителей и застройщиков. Управителю гарантировали финансовую стабильность в период кризиса за счет расширения оснований для получения вознаграждения (от застройщика, от доверителей за вход, выход и замену объекта инвестирования и т.д.)
В случае вступления в силу данного закона, мы вынуждены будем спустя год повторить опыт Российской Федерации, запретившей в конце 2008 года продажу жилья на этапе строительства.
Кризис не лучшее время содержать армию финансовых посредников за счет покупателя (доверителя) и продавца (застройщика).
|
