|
Сфера недвижимости и строительства оказалась первой и наиболее подверженной влиянию кризиса. О чем явно свидетельствуют приостановленные строительные проекты, сокращенные объемы производства строительных материалов, поиск застройщиками новых источников и механизмов рефинансирования строительных проектов.
Среди законодательных попыток реанимировать строительную отрасль и смежные направления, также втянутые в стагнацию, например, рынок ИСИ, можно выделить Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «Об институтах совместного инвестирования (паевых и корпоративных инвестиционных фондах)» (вступил в силу с 14 февраля 2009 года).
В отличие от других антикризисных нормативных документов указанный закон не был широко цитируем, дискутируем и применяем. С его появлением рынок замер в ожидании подзаконных нормативных документов и позиции государственного регулятора в части прикладного толкования и применения норм закона.
А ведь именно этот закон открывает новые финансовые возможности для строительного рынка, неотъемлемым атрибутом которого еще в докризисный период стали ИСИ (как правило, венчурные фонды) и ценные бумаги.
Фундамент для строительных инвестиций
Среди новых возможностей, которые стали фундаментом для появления видоизмененных схем финансирования строительства, ориентированных на возврат доверия инвесторов к строительным проектам, можно выделить следующие:
- Право физических лиц на участие в венчурных фондах при условии приобретения ценных бумаг такого фонда на суму, не меньше, нежели 1500 минимальных заработных плат (статья 4 Закона) .
Благодаря этой норме открываются новые возможности по привлечению средств в строительство от физических лиц. Основной предпосылкой для реализации этой нормы является возможность концентрации в активах фонда строящейся недвижимости на основании инвестиционного договора, заключенного с застройщиком. Привлечение же инвесторов, потенциальных покупателей строящейся недвижимости может осуществляться путем приобретения инвестиционных сертификатов на стоимость будущей недвижимости, которая должна превышать 1500 минимальных заработных плат.
Возможность участия физических лиц в венчурных фондах создает уникальные условия для распределения аккумулированной на фонде прибыли посредством выплаты дивидендов в их пользу. Дивиденды, полученные физическим лицом на инвестиционные сертификаты (акции) подлежат налогообложению по ставке 5% в соответствие с пунктом 7.2. Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», что существенно ниже налоговых ставок, применяемых при распределении накопленной прибыли среди юридических лиц-участников фонда.
- Формирование активов венчурных фондов на 100% из объектов недвижимого имущества (статья 34 Закона).
При этом следует помнить, что к числу объектов недвижимости отнесены земельные участки, объекты незавершенного строительства (зарегистрированные в БТИ), что делает возможным создания отдельных венчурных ИСИ под операции с определенным видов активов.
- Осуществлять за собственные средства операции с активами ИСИ, которыми она управляет (статья 30 Закона)
Данная операция, разрешенная исключительно для КУА, управляющих активами ВФ, открывает новые возможности по рефинансированию деятельности фондов за счет собственных средств КУА.
- КУА, управляющие активами ВФ, получили право брать займы или кредиты на сумму более 10% стоимости чистых активов с целью иной нежели использование этих средств для выкупа ценных бумаг (статья 30 Закона)
Таким образом, КУА, действующие в интересах венчурных фондов, уполномочены для целей финансирования деятельности ВФ, получать кредиты, займы от третьих лиц, например от физических лиц, без ограничений по размеру и по соотношениям к имеющимся у КУА средствам.
- Право КУА (ВФ) на отчуждение недвижимого имущества, составляющего активы соответствующего ИСИ, в активы самой компании (статья 30 Закона)
Таким образом, закон легализировал сделки между КУА, действующей в своих интересах и венчурным фондом, в интересах которого действует все та же КУА, но только в части продажи с фонда на КУА объектов недвижимости
- Право КУА (ВФ) на приобретение закладных в активы венчурного фонда (статья 34 Закона)
Интерес к закладным со стороны ИСИ прослеживается с 2007 года с момента появления и утверждения ГКЦБФР типовой формы бланка закладных для объектов незавершенного строительства. Но до вступления в силу закона вопрос правомерности операций ИСИ с закладными оставался открытым, хотя законодательство и не содержало прямых запретов и ограничений на данный вид актива. Приобретение закладных в активы венчурного фонда открывает новые возможности для формирования схем финансирования строительства с привлечением средств от третьих лиц
- Право КУА (ВФ) на приобретение сертификатов ФОН в активы венчурного фонда (статья 34 Закона)
Впервые узаконена возможность комбинирования ресурса ФОН и КУА (ВФ), на фоне прямо установленного запрета на участие ИСИ в ФФС.
- Возможность реорганизации паевых инвестиционных фондов путем слияния или присоединения при согласии всех участников. Такая реорганизация допустима исключительно для ИСИ одного вида и типа.
Во избежание процедуры досрочного прекращения фондов, стоимость чистых активов которых не выдерживает порогового значения 80% от номинальной стоимости сертификатов, у КУА при согласии инвесторов появилось право на объединение/слияние фондов посредством их реорганизации.
- Отсутствие ограничений и запретов на заключение предварительных договоров, средства по которым могут рассматриваться в качестве средств ИСИ, а также инвестиционных договоров.
КУА получила право на осуществление деятельности по управлению ипотечным покрытием. Однако без отдельно порядка, определяющего условия осуществления КУА деятельности по управлению ипотечным покрытием, мы вынуждены отнести данную опцию к числу нереализуемых на сегодня нововведений.
- Возможность осуществления расчетов с участниками паевого инвестиционного фонда имуществом или прочими активами, в порядке, предусмотренном участниками фонда.
В дополнение к праву физических лиц на участие в ВФ мы получили возможность досрочного прекращения его деятельности с распределением имущества, накопленного на фонде между инвесторами. К пример, таким имуществом могли бы быть объекты недвижимости, профинансированные ВФ за счет средств, привлеченных от инвесторов, и в последующем распределенные среди инвесторов.
- Закон разрешил формировать активы фонда из денежных средств, в том числе в иностранной валюте.
Однако, несмотря на наличие прямой нормы, НБУ не определил своими нормативно-правовыми актами порядок приобретения иностранной валюты для ИСИ. Поэтому такие средства могут быть приобретены при наличии соответствующего внешнеэкономического контракта
|
