|
Предложенная операция предполагает зачет средств, размещенных вкладчиком на депозитном счете (предварительно зачисленных на текущий счет) в счет приобретения квартиры, на которую банк обратил внесудебное взыскание и которую он приобрел в собственность на основании ипотечного договора или отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов.
Такая операция будет возможна при соблюдении следующих условий:
(а) срок возврата депозита наступил и новый депозитный договор не был заключен, поскольку он бы воспрепятствовал досрочному возврату средстьв;
(б) сумма депозита равна или превышает стоимость предлагаемой для приобретения «заложенной» квартиры, или вкладчик готов доплатить разницу между оценочной стоимостью заложенной квартиры и суммой депозита;
(в) на заложенную квартиру банком как ипотекодержателем обращено взыскание и она оформлена в его собственность. Обязательным является наличие штампа БТИ (извлечения из реестра прав собственности на недвижимое имущество) на ипотечном договоре или на договоре об удовлетворении требований кредиторов, которые будут являться правоустанавливающими документами на квартиры в соответствие со статьей 37 закона Украины «Об ипотеки». С 14 января 2009 года, со вступлением в силу Закона №800 от 25 декабря 2008 года банки (ипотекодержатели) имеют право обратить внесудебное взыскание на квартиры не только на основании отдельного договора об удовлетворении требований кредиторов, но и на основании оговорки в ипотечном договоре. Более того, ипотекодатель получил беспрецедентное право на продажу предмета ипотеки от своего имени на основании ипотечного договора без согласия ипотекодержателя. Эта норма позволяет ипотекодержателю не только обратить взыскание на заложенное имущество, но и осуществить его беспрепятственную реализацию (в данном случае отчуждение вкладчику) без выселения ипотекодателя, которая возможна исключительно по решению суда согласно статье 109 Жилищного кодекса Украины. Данную правовую позицию поддержал Минюст, отозвав 17 февраля 2009 года разъяснение о запрете внесудебного взыскания на основании ипотечного договора. Единственной обязанностью ипотекодержателя по отношению к ипотекодателю является уведомление последнего и всех лиц, зарегистрированных в спорном объекте, о планируемой сделке за тридцать дней до даты ее осуществления. Перечисленные изменения упрощают и ускоряют решение банками вопросов с заложенным имуществом, поскольку перечисленные нормы позволяют отчуждать заложенное имущество без выселения граждан, на которое требуется решение суда. Для заемщиков перечисленные изменения - это худший из видов рейдерства, которое мог предпринять законодатель под лозунгом «стабилизации строительства и реализации жилищных прав граждан»[1]. Поскольку граждане в один день не только утратят право собственности, но и не смогут отстоять свои права в суде, если у квартиры появится добросовестный приобретатель (в нашем случае - «невинный» вкладчик), истребование имущества у которого в натуре возможно в исключительных случаях согласно статье 388 Гражданского кодекса Украины
(г) Единственным случаем, препятствующим отчуждению банком квартиры, переданной в ипотеку, является факт проживания или регистрации в этой квартиры несовершеннолетних детей (законы Украины "Об охране детства", «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей»). Выселение несовершеннолетних детей может быть осуществлено исключительно при согласии органа опеки и попечительства при условии предоставления им другого места проживания с аналогичными или более лучшими жилищными условиями. Предоставляемое помещение должно быть пригодно и предназначено для проживания (например, помещение детского дома и т.д.). Статьей 71 Жилищного кодекса УССР предусматривается сохранение прав на жилье за временно отсутствующими нанимателями, включая членов их семей (например, лица, пребывающие в местах лишения свободы, призывники). Однако данная норма распространяется исключительно на отношения найма жилых помещений государственного и общественного (коммунального) жилого фонда (статья 4, глава 2 Жилищного кодекса УССР), соответственно норма не может воспрепятствовать банку в отчуждении заложенной квартиры. В то же время для чистоты сделки банку предварительно необходимо произвести выселение указанных лиц в соответствие со статьей 109 ЖКУ.
Таким образом, вкладчик действительно сможет трансформировать свой вклад в квартиру, на которую банком обращено взыскание, однако при этом он не будет застрахован от рисков последующих судебных споров с предыдущими ее собственниками и лицами, постоянно проживающими в ней... к примеру на основании договора долгосрочной аренды с символической арендной платой.
Преамбула закона №800
|
