Форвардные контракты в строительстве

1. Можно ли говорить о том, что облигационная схема покупки жилой недвижимости продемонстрировала свою эффективность? С какими основными правовыми коллизиями сталкиваются застройщики, эмитенты облигаций и инвесторы, работая по облигационной схеме?

Целевые облигации являются наиболее дискредитированным способом привлечения средств для финансирования строительства, как с позиции застройщика, так и с позиции инвестора. В подтверждение этому целевые облигации в строительстве были признаны Госфинмониторингом способом легализации доходов, полученных преступным путем и способом создания строительных афер (Приказ Госфинмониторинга от 19 декабря 2008 г. N 265) . Существенными рисками и проблемами для застройщика-эмитента, которые таит в себе этот инструмент, являются следующие:

- При начале публичного размещения целевых облигаций с номинальной стоимостью, приравненной к себестоимости строительства объекта, существует риск получения застройщиком заявки на поставку облигаций на условиях, предусмотренных проспектом эмиссии и оплату такой заявки от постороннего лица, а не от КУА. В такой ситуации, учитывая, что инвесторы равны в своих правах, застройщик не имеет право отказать в продаже облигаций по изначально задекларированной номинальной цене, которая существенно ниже рыночной;

- Существенный риск недостатка выпущенных облигаций, если себестоимость строительства возрастет или если в результате технической инвентаризации БТИ будут доначислены квадратные метры, под которые не были выпущены облигации;

- Раз задекларированные условия выпуска и обращения облигаций (срок обращения, погашения, права и обязанности инвесторов и т.д.) не подлежат изменению;

- Если Эмитент ошибся с расчетами сроков ввода объекта строительства в эксплуатацию и соответственно со сроком погашения целевой облигации, то его может ожидать принудительное взыскание судом оплаченных средств (дефолт) - один из самых актуальных рисков по состоянию на текущий момент;

- Внесение в проспект эмиссии целевых облигаций заведомо недостоверной информации и утверждение этих данных в случае, если эти действия служебных лиц Эмитента или граждан-учредителей повлекли к возникновению материального ущерба в значительном размере, является составом уголовного преступления согласно ст. 223 Уголовного кодекса Украины;

- Риск доначисления налоговых обязательств по НДС у застройщика-Эмитента целевых облигаций в момент получения средств за размещенные облигации;

- Включение в обязанности застройщика-Эмитента функций налогового агента по удержанию налога с доходов физических лиц с разницы между продажной стоимость объекта и номинальной стоимостью погашения облигаций (себестоимостью строительства);

Еще больший рейдерский потенциал содержат целевые облигации для инвесторов (покупателей строящейся недвижимости), а именно:

- Целевые облигации не обеспечены объектом недвижимости, под который выпущены, соответственно привлекая средств от инвесторов под строящийся объект, застройщик может беспрепятственно передать его в ипотеку третьему лицу, который будет иметь преимущественное право требования на объект.

- Застройщик может инициировать признание ГКЦБФР выпуска облигаций недействительным, соответственно в этом случае его обязательства будут сведены к возврату номинальной стоимости денежными средствами, при этом следует помнить, что номинальная стоимость многократно ниже фактически оплаченных инвестором средств;

- По истечению срока погашения инвесторы утрачивают право на закрепленный за ними объект, большинство инвесторов не догадываются предъявить облигации к погашению, даже если наступил срок погашения, но объект не принят в эксплуатацию, в результате они утрачивают право на объект.

- Инвесторы заложники дефолта у застройщика-эмитента.

2. Насколько справедливо говорить о том, что облигационная схема, равно как ФФС, - украинское ноу-хау? Существует ли аналогичный международный опыт реализации недостроенного жилья?

В странах Западной Европы целевые (товарные) облигации законодательно не признаны как разновидность ценных бумаг. Целевые облигации имели изначальный экономический смысл в советский период для удовлетворения дефицита товаров. В украинских реалиях - это инструмент оптимизации налогообложения, как впоследствии оказалось псевдоинструмент. ФФС - это аналог института доверительного управления средств (трастов) в строительстве.

3. В чем, по мнению Ассоциации (ее членов), основная причина невозможности реализации исключительно готовых квартир, строительство которых осуществляется за счет собственных и кредитных ресурсов, как это происходит в развитых странах? (недостатки банковской системы Украины и др.).

Дефицит кредитных средств и сравнительно высокий процент за их использования является основной причиной, по которой застройщик не может ориентироваться исключительно на этот ресурс. Соответственно возникает необходимость привлечения средств на этапе строительства.

4. Можно ли считать ФФС и облигационную схемы - переходным этапом к более цивилизованным формам реализации жилья? Если да, то как долго, по-вашему, может продлиться такой этап?

Чем быстрее завершится эра использования финансово-кредитных механизмов и целевых облигаций в строительстве, чем раньше удастся исключить многочисленную армию посредников из отношений «застройщик - инвестор», тем быстрее мы сможем вернуть доверие инвесторов к строительным проектам. К примеру, нет ничего проще эффективнее и гарантированнее, чем договор купли-продажи строящейся недвижимости, удостоверяемый нотариусом и регистрируемый в БТИ. Несмотря на то, что такой вид договора на будущую недвижимость предусмотрен законодательством (статья 656 ГКУ), его реализация на практике не осуществляется, поскольку отсутствует система регистрации прав на строящуюся недвижимость. Не менее интересным, создающим гарантии для инвесторов является такой инструмент как закладная, приобретая которую покупатель получает преимущественное право на строящуюся квартиру. Более того операции с закладными не требуют обязательного участия посредников. Но, несмотря на гарантии, создаваемые таким инструментом как закладная, и наличие тех проектов, где этот инструмент был успешно испробован, законодатель не спешит вносить изменения в статью 4 закона Украины «Об инвестиционной деятельности», постепенно уничтожая доверие инвесторов самыми законными инструментами - целевыми облигациями и ФФС. В перспективе применение статьи 4 указанного закона станет равносильным запрету на продажу строящейся недвижимости, внедренным в законодательство Российской Федерации.

5. Какие, по мнению УБА (ее членов), необходимы изменения в законодательной базе, способные улучшить (или кардинально изменить) схему приобретения жилой недвижимости, сделав ее более безопасной для инвесторов и строительных компаний?

Для возврата доверия инвесторов к вложению средств в строительство жилья необходимо внедрить обязательную общегосударственную регистрацию сделок со строящейся недвижимостью, отменить ч.3. с.4 закона Украины «Об инвестиционной деятельности», и упразднить финансово-кредитные механизмы, не дожидаясь массовых финансовых пирамид, образующихся при использовании этого механизма (достаточно имеющейся негативной практики использования этого механизма), а также запретить использование целевых облигаций для проектов жилищного строительства.