|
С 5 марта 2009 года Кабинетом Министров Украины были ограничены нормативы рентабельности за предоставление в аренду торговых помещений (площадей) на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров - до 20% (Постановление №278). При этом органам местного самоуправления предоставлено право на конкретизацию размера рентабельности, не выходя за пределы 20% в соответствие с разработанным Минэкономики и Госкомпредпринимательства Порядком расчета цен на услуги и аренду торговых помещений (площадей) и их обслуживание в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров.
Главными факторами, влияющими на размер арендной ставки, будут балансовая стоимость здания или рынка, принадлежащего арендодателю, а также его прибыль в границах норматива рентабельности.
Возможно, Постановление №278 и направлено на формирование прозрачной формулы формирования арендных ставок, в то же время оно не учитывает возмещение процентов по банковским кредитам и прочие расходы арендодателей, которые принято закладывать в себестоимость арендной услуги.
В поисках дополнительных резервов для возмещения недополученной рентабельности от аренды торговых помещений, могут быть рассмотрены опционы на поставку арендных услуг.
Опцион - это стандартный документ, который удостоверяет право приобрести (продать) ценные бумаги (товары, денежные средства) на определенных условиях в будущем по фиксированной цене на момент заключения такого опциона или на момент приобретения такого опциона по решению сторон контракта (п. 1.5.3 ст. 1 Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий»). Опционы на поставку арендных услуг являются производными ценными бумагами, приобретение которых позволяет осуществить поставку арендной услуги по цене определенной на дату приобретения опциона. Проблема ограниченной рентабельности находит свое решение при использовании опционов на поставку арендных услуг благодаря двойственной правовой природе производной ценной бумаги: наличия стоимости опциона как ценной бумаги (премия) и наличия стоимости услуги (базового актива). Таким образом, предоставляя арендную услугу с минимальной рентабельностью, арендодатель при использовании опционов получает возможность возместить недополученный доход за счет средств, полученных в качестве премии от размещения опционов. Для преодоления ограничения рентабельности арендных услуг, арендодателю потребуется обеспечить наличие следующих исходных данных:
- Зарегистрировать выпуск опционов с базовым активом - поставка арендных услуг. Один опцион = аренда определенной площади (например, 1 кв.м. или 10, 20 кв.м. и т.д.) в течение 1 месяца.
- Осуществить разделение цены опциона на две составляющие:(а) премию по опциону (стоимость опциона как ценной бумаги), приравненную к прибыли от услуги (далее - У); (б) стоимость базового актива, приравненную к себестоимости арендной услуги (далее - Х).
При соблюдении перечисленных исходных данных последующие действия арендодателя будут сводится к следующему:
Первый этап - Регистрация собственником зданий (сооружений) - эмитентом выпуска опционов на приобретение услуг по аренде нежилых помещений.
Второй этап - Эмитент опционов заключает с торговцем ценными бумагами (ТЦБ) договор об организации размещения опционов.
Третий этап - ТЦБ выставляет выпуск опционов на биржевую продажу путём заключения с биржей, членом которой он является, Договора об организации размещения производных ценных бумаг.
Четвертый этап - Выпуск опционов на биржевые торги осуществляется путём утверждения биржей регламента размещения выпуска опционов.
Пятый этап - Поэтапное приобретение опционов арендатором на основании договора купли-продажи опционов. Приобретение КУА опционов предполагает осуществление оплаты премии опционов в размере У.
Премия, полученная арендодателем как средства от размещения ценной бумаги, не является объектом налогообложения НДС согласно пункту 3.2.1. Закона Украины «Об НДС» и не включается в валовой доход эмитента согласно пункту 4.1.1. Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий», а также письмо ГНАУ от 14.04.2000 г. № 1949/6/22-3119.
У арендатора, который не рассматривает последующие перепродажи опциона, сумма расходов на приобретение опциона включается в состав валовых расходов согласно письмам ГНАУ от 07.09.2004 г. N 7676/6/15-1116, от 25.09.2003 г. № 8049/6/15-1116
Шестой этап - приобретенные арендаторами опционы, за которые произведена оплата премии, предъявляются к выполнению собственнику зданий (эмитенту, арендодателю). Выполнение опционов производится путем заключения договора аренды помещения. По договору аренды производиться оплата суммы Х (стоимости базового актива - арендных услуг).Средства, оплаченные арендатором по договору аренды, подлежат налогообложению в общем порядке.
Более подробно со схемою использования опционов на поставку арендных услуг Вы сможете ознакомится в книге «Стратегии финансирования строительства» Н. Доценко-Белоус, 2009 (http://www.financial-strategies.com.ua/)
Таким образом, использование опционов на поставку арендных услуг не только позволяет решить проблему ограниченной рентабельности, но и позволит оптимизировать налогообложение арендодателя.
Наталия Доценко-Белоус
|
