- какая процедура передачи земельного участка в уставной капитал общества с ограниченной ответственностью?
- какие документы мы должны предоставить нотариусу для нотариального заверения устава, если один из учредителей общества вносит в качестве своего вклада в уставной капитал земельный участок?
- должен ли устав заверяться по местонахождению земельного участка?
- целесообразно ли заключить и нотариально удостоверить «договір про заснування товариства з обмеженою відповідальністю» (статья 142 Гражданского кодекса Украины). Может ли такой договор упростить процедуру получения Обществом нового Государственного акта на право собственности на земельный участок? (Коллеги говорят, что земельные органы отказываются выдавать государственные акты без нотариально заверенного договора).
- какие проблемы существуют при передаче земельного участка в уставной капитал предприятия?
Одним из способов приобретения земельних участков в собственность юридического лица является внесение их в уставной капитал согласно статье 82 ЗКУ.
Данный способ приобретения прав на земельный участок имеет следующие характерные исключительно для земельной собственности особенности.
С одной стороны, внесение имущества в уставной капитал ООО не предполагает осуществление сделки или заключение договора между учредителями и приобретателем. Так, устав не является договором, поскольку содержит только утверждаемые учредителями (участниками) сведения согласно статье 4 Закона Украины «О хозяйственных обществах» и не приводит к приобретению, изменению и прекращению гражданских прав, что является характерным для договора (статья 626 ГКУ). Учитывая то, что устав не является договором и тем более договором об отчуждении имущества, законодательных требований о его нотариальном удостоверении по месту нахождения имущества нет. Добровольный учредительный договор направлен на урегулирование взаимоотношений между учредителями и не затрагивает отношения собственности учредителей и общества (ст. 57 ХКУ).
С другой стороны, выдача государственного акта на право собственности на земельный участок производится согласно технической документации, разработанной исключительно при наличии одного из следующих оснований в соответствии с пунктом 1.16. Приказа Госкомзема от 4 января 1999 года N 43:
(а) решения органа местного самоуправления или местной администрации о передачи в собственность или продаже земельного участка;
(б) договора об отчуждении земельного участка;
(в) решения суда.
Ни одно из трех оснований изначально не присутствует в случае внесение земельного участка в уставной капитал частными лицами.
Поэтому заинтересованным учредителем для приобретения права собственности и получения государственного акта потребуется прибегнуть к искусственному созданию одного из оснований, например:
(а) получить решение местного совета/распоряжение государственной администрации о предоставлении согласия на разработку технической документации на составление государственного акта. Вариант позволяет избежать заключения договора об отчуждении земельного участка и оплаты государственной пошлины.
(б) заключить договор о передачи в уставной капитал земельного участка между учредителем, действующим в интересах создаваемого юридического лица, и остальными учредителями, удостоверив его нотариально и включив в нее существенные условия, предусмотренные статьей 132 ЗКУ, а также в последующем одобрив ее общим собранием участников согласно статье 96 ГКУ.
(в) признать право собственности на земельный участок за созданным ООО, путем обращения в суд заинтересованными учредителями с иском к местным органам земельных ресурсов, отказывающим в оформлении прав собственности.
Таким образом, для приобретения юридическим лицом права собственности на внесенный в уставной капитал земельный участок учредителям потребуется осуществить следующие действия:
(1) Общим собранием учредителей утвердить протокол об учреждении Общества, устав с описанием и оценкой взносов учредителей, в том числе экспертной оценкой земельного участка. Одновременно можно попытаться заключить договор об отчуждении земельного участка, руководствуясь статьями 3, 627 ГКУ и пунктом 35 Инструкции об осуществлении нотариальных действий нотариусами на территории Украины, утвержденной Приказом Минюста от 3 марта 2004 года N 20/5 по месту нахождения земельного участка или проживания одного из участников сделки согласно статье 55 Закона Украины «О нотариате». Учредитель, который вносит земельный участок в уставной капитал предоставляет нотариусу: (а) государственный акт на право собственности на земельный участок; (б) справку об отсутствии ограничений/обременений земельного участка от органа земельных ресурсов; (в) нормативную денежную оценку (оказывается внесение земельного участка в уставной капитал приравнивается к его мене на корпоративные права создаваемого общества) согласно статье 5 Закона Украины «Об оценки земли»; (г) справку об отсутствии объектов недвижимости на земельном участке от органа местного самоуправления. Прежде, чем решиться на указанный договор рекомендуется оценить налоговые последствия у создаваемого общества в свете письма ГНАУ от.13.02.2008 г. N 2251/Б/17-0714;
(2) Получить свидетельство о государственной регистрации Общества и справку о внесении в ЕГРПОУ;
(3) Обратится в местные органы земельных ресурсов с заявление о выдачи государственного акта и пакетом документов, описанных в пункте 1.16. Приказа Госкомзема от 4 января 1999 года N 43;
(4) В случае отказа местных органов земельных ресурсов в выдаче госакта обратится в суд с иском о признании права собственности и об обязательствах ответчика (местных органов земельных ресурсов) по выдачи государственного акта на право собственности.
(5) Получить техническую документацию на составление государственного акта на право собственности имея решение суда, или заключенный договор, или решение органа местного самоуправления
(6) Получить государственный акт на Общество. Право собственности у ООО на внесенный земельный участок возникнет только после получения государственного акта на право собственности согласно статей 125, 126 ЗКУ, соответственно одного факта внесения земельного участка в уставной капитал недостаточно.
Вопрос № 2:
Касательно получения разрешения на строительство у нас вопрос следующего характера:
- в аренде у одного юридического лица находятся два рядом расположенных земельных участка. Арендодатель - Киевский городской совет. Можно ли получить одно разрешение на строительство и единую разрешительную документацию для осуществления строительства на двух земельных участках без их объединения?
