Форвардные контракты в строительстве

Форвардные контракты – от хеджирования ценовых рисков к гарантиям выполнения обязательств, раскрытия информации и защиты прав покупателей

 

Милан Паевич, глава компании "СлавИнвест"

Очень много книг на сегодняшний день мы имеем везде и повсюду, но эта книга из жизни. Она из реального опыта. Она из реальных случаев, которые проходят или проходили на нашем абсолютно нелегком рынке недвижимости. И она как раз указывает и на риски, и на разные тонкие места, и старается защитить всех участников в этом процессе.

Книга является, как я называю, «manual» - путеводителем, справочником. Путеводителем для тех, кто хочет и кому нужно осознать, что происходит на самом деле, или как можно поступать и как себя защитить. Она раскрывает тайны и мифы, которые создавались в спекулятивных сферах,.
Проблеми інвесторів в альтернативну енергетику – будівельні норми і земля
07.09.2011 20:50

  Ключовою проблемою реалізації проектів "зеленої" енергетики є відсутність містобудівної документації та складнощі з виділенням земельних ділянок. Про це стало відомо з виступів експертів на сертифікованому практикумі "Інвестиції в альтернативну енергетику: правові аспекти", що відбувся нещодавно у Києві. Подія була присвячена системному аналізу українського правового поля в даному питанні, пошуку проблем та шляхів їх вирішення.

 

  Інтерес до семінару виявили чимало компаній, серед яких Activ Solar, "Нова-Еко", "Енергосервіс", Beiten & Burkhardt, CMS Cameron McKenna, ТОВ "Інститут "Енерго проект", Міжгалузевий НТЦ вітроенергетики та інші. Така зацікавленість не дивна: розглядалися практичні питання на основі досвіду супроводження проектів протягом всього алгоритму розгортання – від проектування до запуску.

  Як розповіла автор і основний спікер практикуму Наталя Доценко-Білоус, адвокат юридичної фірми "Василь Кісіль і Партнери", основними проблемами в реалізації проектів відновлюваної енергетики є часта зміна законодавства, особливо в питанні виділення землі та ведення будівництва. Через втрату юридичної сили нормативно-правових актів під час реалізації проекту інвестору доводиться часто починати новий "біг по колу" бюрократії.

  За словами Н.Доценко-Білоус, альтернативна енергетика займає менше 1% у виробництві енергії, але капіталовкладення приваблюють високий "зелений" тариф та податкові преференції. Скромний, хоч і досить чіткий перелік видів альтернативної енергії містить п. 14.1.29. Податкового кодексу. Цікаво, що електроенергію з відновлюваних джерел можна виробляти і для власних потреб (а до 10 МВт – навіть без ліцензії), але для постачання іншим споживачам та права отримання "зеленого" тарифу ліцензування є обов’язковим.

  Перші дебати виникли навколо питання оформлення права власності на земельну ділянку, зокрема договорів оренди, які з 1 січня 2012 року будуть реєструватися не лише в територіальних органах земельних ресурсів, але і в Державній реєстраційній службі. Через ці, а також низку інших змін, юрист не виключила проблем з реєстрацією прав власності на землю в перші місяці наступного року.

  Серед інших форм права власності на земельну ділянку були названі також держакт на право власності, інвестиційний договір, свідоцтво на землю, держакт на право постійного користування, сервітут, суперфіцій. Останні два розглядаються як недостатні механізми реалізації права на землю для будівництва об’єктів альтернативної енергетики. Як заявилаН.Доценко-Білоус, часто є потреба структурувати проект на об’єкти передачі енергії (на ділянках сервітуту) та генерацію (на власній ділянці).

  Виділення земельної ділянки, яка знаходиться в державній або комунальній власності, відбувається на основі подання клопотання, критичним в якому є схема планування території та наявність містобудівної документації (згідно Закону "Про містобудівну діяльність"). На жаль, за словами експерта, наразі в межах окремих районів схеми планування територій та детального плану території не розроблені, не кажучи вже про сільські населені пункти. Причина криється у відсутності державних будівельних норм для розробки, тому рішення органів влади є скоріше інтерпретацією законодавства, аніж його виконання.

  На цей раз дискусія вибухнула навколо питання про містобудівне обґрунтування, яке має бути представлене на державному, регіональному та місцевому рівнях. Так, Закон "Про генеральну схему планування території України" передбачає "скорочення ріллі для розвитку промислових територій", що може бути використаний для об’єктів відновлюваної енергетики. Попри застарілість, існують генеральні плани населених пунктів, що вважаються безстроковими, а також детальні плани територій. Щодо останніх, то є ризики опротестування виділення землі, якщо їх затвердили в умовах відсутності ДБН. Також послуговуватися можна галузевими схемами (напр., схемою розташування електромереж).

  Окремим блоком винесли питання отримання землі сільськогосподарського призначення, яка перебуває в приватній власності. Ст. 23 Земельного Кодексу передбачає можливість забудови за умови розташування об’єкту на угіддях гіршої якості, але пріоритет все одно надається с/г діяльності. Н.Доценко-Білоус підкреслила, що в ідеалі земельна ділянка під промислові об’єкти не має містити с/г угідь, проте можливими є різні підходи (наприклад, 50 на 50).

  Експерт запропонувала цілих 5 способів домогтися виділення землі с/г призначення:

 

1) Проведення процедури зміни складу с/г угідь через використання землевпорядкувальної документації або через отримання висновку Інституту плодючості ґрунтів. З 2012 року алгоритм буде спрощений (ст. 21 Закону "Про Земельний кадастр")


2) Обґрунтування того, що с/г угіддя є малопродуктивними або деградованими.


3) Будівництво цілісних с/г комплексів (з об’єктами відновлюваної енергетики), які будуть здаватися в експлуатацію як єдиний об’єкт нерухомості. Оскільки класифікатор 2302.4 "Електростанції на альтернативних відновлюваних джерелах енергії" не підпадає під дефініцію с/г комплексу, може бути застосована процедура виділення з єдиного майнового комплексу після оформлення прав власності на землю.


4) Наявність нотаріального договору про перехід права власності з приватної в державну або комунальну (виморочне майно).


5) Добровільний викуп земельної ділянки у зв’язку з громадськими потребами. Є сумнівним, оскільки передбачає складний алгоритм дій та перебуває в компетенції облдержадміністрацій.


  Як розповіли учасники семінару, на практиці найчастіше застосовуються перший та четвертий способи. А окремі суб’єкти господарювання взагалі розглядають варіант ведення самовільного будівництва на власній землі та його легалізації, тобто введення об’єктів в експлуатацію через суд.

  Першим із запрошених спікерів виступив Іван Надєїн, голова Комітету енергетичної незалежності України, який розповів про потенціал використання біомаси, в т.ч. твердого біопалива. За його словами, загострення газового питання в останні дні може прискорити як законодавчі, так і практичні дії держави щодо заміщення газу в тепловій енергетиці. І.Надєїнпрезентував результати дослідження щодо потенціалу біомаси, проведеного спільно з Держенергоефективністю. "Україна має п’ятикратне перевищення споживання газу аніж в середньому в світі. Окрім Росії та Білорусі, такого потенціалу нема ніде. Загальний потенціал заміщення – до 40% первинних енергоресурсів, з них на біоенергетику припадає 20 млн. т умовного палива", – пояснив експерт. Найбільш цікавим регіоном для вирощування і використання біомаси є Південь України, де великі тарифи на теплову енергію та висока продуктивність землі. Натомість проекти із заміщення газу альтернативним твердим паливом поки є привабливими виключно в бюджетній сфері (лікарні, школи, дитсадки, інші установи), оскільки працювати з населенням неможливо через дотаційний тариф для підприємств теплокомуненерго.

  Баченням інвесторами українського ринку поділилися представники компанії BETEN International - директор з розвитку бізнесу Оксана Боровська та керівник юридичного департаменту Седрік Бальмо.

  Вони фактично щодня спілкуються з інвесторами, зацікавленими у реалізації проектів в сфері вітрової, сонячної, біогазової, гідроенергетики. Як правило, іноземні компанії намагаються пристосувати досвід на своїх ринках (Східна Європа) в Україні і убезпечити себе від проблем, які можуть виникнути в майбутньому (наприклад, ландшафтні порушення, ОВНС). "Для них важливо зрозуміти так звані "no go zones" з точки зору інфраструктури і мереж. Оскільки інвестори несуть відповідальність за прийняття рішення і пов’язані з цим ризики, вони ведуть пошук найбільш вигідних умов, мінімізації ризиків, пов’язаних із земельним законодавством, розуміння оптимальної ставки дохідності тощо", – говорить О.Боровська. Також потенційні вкладники хочуть з’ясувати, на якому етапі їх може очікувати критичний момент (особливо в питаннях виділення землі), а також де може виникнути адміністративний вплив і чи вплине він на реалізацію проекту (наприклад, інвестпрограми, технічні умови на підключення). "Оптимальний варіант заснований не безлічі нез’ясованих моментів", – підкреслює представник BETEN International та перелічує інші критичні фактори – передбачуваність, прозорість (зокрема, в питанні пільг), законодавство.

  За словами О.Боровської, "зелений" тариф таки працює, оскільки приваблює інвесторів, які хочуть отримати конкурентні переваги (зайти на ринок першими). Проте більшість із них хочуть гарантій отримання "зеленого" тарифу ще на етапі затвердження дозвільної документації на будівництво, що неможливо. Відтак, кредитні ресурси теж стають важкодоступними. Вимоги щодо обов’язкової частки української складової, а також кількості документів, які треба подавати до НКРЕ, були названі нею "deal killer". "Якщо інвестор не може підготувати себе до цього етапу, то він не отримає "зелений" тариф. А це є критичним питанням його здійсненності", – заявила вона. Також немає чіткого розуміння, як буде працювати "зелений" тариф після переходу від моделі ринку єдиного покупця до моделі ринку двосторонніх договорів, а також приватизації обленерго.

  Після перерви, присутні повернулися до розгляду земельних аспектів. Землі лісогосподарського призначення мають перехресне правове регулювання Земельним та Лісовим кодексами, які в певних питаннях мають взаємовиключні норми. Одним зі способів припинення прав на користування землею є добровільна відмова лісгоспу (за згодою Держлісу). В такому разі ділянка переходить до земель запасу облдержадміністрації, яка ще має виділити цю землю. В разі зміни призначення, інвестор може розташувати на такій ділянці промисловий об’єкт, але інфраструктуру розміщувати можна лише на основі права довгострокового користування. Іншими способом є примусове вилучення земель (незалежно від площі) на користь приватного суб’єкта, але подібними повноваженням наділений лише Кабінет Міністрів. Тому, за словами Н.Доценко-Білоус, кращим юридичним механізмом є вступ в інвестиційні зобов’язання з лісгоспом або створення з ним консорціуму (із бажаним залученням місцевої ради). Готовий об’єкт може бути розділений на інфраструктуру (передається у власність лісгоспу) та генерацію. Перешкодою тут є поки непропрацьований ланцюжок узгодження документів.

  Що стосується морської акваторії, то для прибережної смуги включно з пляжною зоною з поточного року передбачена можливість будувати не лише гідротехнічні споруди, але й об’єкти альтернативної енергетики. В межах морської акваторії немає дозволу на розміщення таких споруд, але правовий вихід є. Замовниками будівництва може бути держпідприємство або комунальні структури, а інвестор володітиме об’єктом через договір оренди.

  Як заявила Н.Доценко-Білоус, наступна за проблемністю зона (після виділення землі) - категорія складності об’єкта, яку бажано визначити на стадії передпроектних розробок або ТЕО, тобто до початку дозвільного алгоритму. Всього існує 5 категорій, їх визначають замовник і проектувальник, а перевіряє Державна архітектурно-будівельна інспекція. Юристи рекомендують пропонувати до оцінки 3 категорію, оскільки з нею підприємство матиме менше перевірок та зможе швидше пройти процес отримання всіх необхідних дозволів.

  "Альтернативна енергетика – це питання сьогоднішніх пілотних проектів, проте в майбутньому вона стане справжнім ринком", – заявив Іван Салій, екс-мер Києва та голова Асоціації "Всеукраїнський союз виробників будівельних матеріалів та виробів". За його словами, "проти" її розвитку виступають природні монополії, "за" – приватні інвестори, які вкладають гроші з розрахунку на швидку окупність. Проте, в питанні енергоефективності будівель Україна відстала не лише від ЄС, де нормативи вчергове переглядають в бік покращення, але й від Росії. "Енергії сонця, вітру і води не вистачить, щоб опалити наші хрущови. А це мільярд квадратних метрів стін з тепловим опором 0,7-0,9!", – обурюєтьсяІ.Салій. Він додав, що зараз лише іноземні інвестори просувають технології енергозбереження, а державні органи (наприклад, Державна архітектурно-будівельна інспекція) не знають, що робити з новими повноваженнями.

 Завершальною темою стало виробництво електроенергії з біомаси, а саме рекультивації полігонів твердих побутових відходів (ТПВ), яка має багато особливостей. Ключовою проблемою, на думку Н.Доценко-Білоус, є правовий статус полігонів як земельних ділянок особливого призначення, які (як правило) знаходиться за межами міста і які неможливо взяти в оренду. Іншою перешкодою є відсутність "зеленого" тарифу для біогазу. Проте, досвід компанії "ТисЕКО" в Маріуполі довів, що успішні моделі співпраці з балансоутримувачами (державне або комунальне підприємство) є можливими.